TUGAS 1 HPP #PART 1 (CONTOH KERJASAMA DALAM PROYEK PEMBANGUNAN)

Berdasarkan tugas mata kuliah Hukum dan Pranata Pembangunan, saya mengambil sebagian dari salah satu contoh proyek pembangunan hunian dan komersial di kawasan Ancol Barat beserta bentuk kersama, peraturan-peraturan, sampai tugas-tugas dari masing-masing pelaku yang berkaitan dalam proyek. Berikut contohnya:

PERJANJIAN KERJASAMA OPERASI (KSO)

ANTARA

PT. PEMBANGUNAN JAYA ANCOL, Tbk.

Cordova Building, JI. Pasir Putih Raya, Blok E.5

Taman Impian Jaya Ancol, Jakarta – 14430

DENGAN

PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk.

CBD Emerald Blok CE/A No. 01, Boulevard Bintaro Jaya

Tarigerang Selatan, Banten – 15227

DALAM RANGKA PEMBANGUNAN HUNIAN DAN KOMERSIAL

DI KAWASAN ANCOL BARAT

BESERTA DENGAN SARANA DAN PRASARANANYA

No. PJA: 067/DIR-P)A/XII/2011

No. JRP: 002/DIR/)RP-PERJ/XII/2011

JAKARTA 2011

PERJANJIAN KERJASAMA OPERASI (KSO)

ANTARA

PT. PEMBANGUNAN JAYA ANCOL, Tbk.

DENGAN

PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk.

DALAM RANGKA PEMBANGUNAN HUNIAN DAN/ATAU KOMERSIAL DI

KAWASAN ANCOL BARAT BESERTA DENGAN SARANA DAN PRASARANANYA

No. PM: 067/DIR-PJA/XII/2011

No. JRP: 002/DIR/JRP-PERJ/XII/2011

PERJANJIAN KERJASAMA OPERASI (KSO) ANTARA PT. PEMBANGUNAN JAYA ANCOL, Tbk.

DENGAN PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk. DALAM RANGKA PEMBANGUNAN HUNIAN 

DAN/ATAU KOMERSIAI.. DI KAWASAN ANCOL BARAT BESERTA DENGAN SARANA DAN

PRASARANANYA - No. )RP: 002/DIR/JRP-PER)/Xll/2011 - No. PJA: 067/DIR-P)AJXII/2011

(selanjutnya bersama-sama dengan amandemen adendum, perpanjangan, lampiran dan perjanjian atau 

dokumen pelaksanaannya disebut “PERJANJIAN KSO”) ini, telah dibuat, ditandatangani dan 

dilangsungkan pada hari ini, Rabu , tanggal 21 Desember 2011, bertempat di Jakarta, oleh dan 

antara pihak-pihak yang bertanda tangan di bawah ini:

I. PT. PEMBANGUNAN JAYA ANCOL, Tbk. suatu perseroan terbatas yang didirikan

dan dijalankan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia, berkedudukan di

Jakarta Utara dan beralamat resmi di Cordova Building, JI. Pasir Putih Raya, Blok E.5,

Taman Impian Jaya Ancol, Jakarta - 14430, yang dalam hal ini diwakili oleh BUDI

KARYA SUMADI dalam kedudukannya sebagai DIREKTUR UTAMA, dan WISHNU

SUBAGIO YUSUF dalam kedudukannya sebagai DIREKTUR, keduanya dari dan oleh

karenanya sah untuk bertindak, mewakili, dan untuk dan atas nama perseroan terbatas
tersebut sesual dengan ketentuan di dalam Anggaran Dasar PT. PEMBANGUNAN
JAYA ANCOL, Thk. (selanjutnya bersama-sama dengan penerima hak, pihak
terafiliasi yang akan menggantikan dan/atau pihak penerusnya disebut ‘PJA”).
PAN

II. PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk. suatu perseroan terbatas yang didirikan dan
dijalankan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia, berkedudukan di
Tangerang Selatan dan beralamat resmi di CBO Emerald Blok CE/A No. 01, Boulevard
Bintaro Jaya, Tangerang Selatan, Banten - 15227, yang dalam hal ini diwakill oleh Ir.
YOHANNES HENKY WIJAYA, M.M., dalam kedudukannya sebagai WAKIL
DIREKTUR UTAMA, dan Ir. GATOT SETYOWALUYO dalam kedudukannya sebagai
DIREKTUR, keduanya dari dan oleh karenanya sah untuk bertindak, mewakili, dan
untuk dan atas nama perseroan terbatas tersebut sesuai dengan ketentuan di dalam
Anggaran Dasar PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk. (selanjutnya bersama-sama
dengan penerima hak., pihak teraflilasi yang akan menggantikan dan/atau pihak
penerusnya disebut “JRP”).

PJA dan JRP (selanjutnya secara bersama-sama disebut ‘PARA PIHAK” dan secara sendiri
sendiri disebut ‘PIHAK”) dengan ini menyatakan dan menerangkan terlebih dahulu sebagai
berikut:

PENDAHULUAN

A. BAHWA, PARA PIHAK telah menandatangani dan mengadakan NOTA KESEPAHAMAN
ANTARA PT. PEMBANGUNAN JAYA ANCOL, Thk. DENGAN PT. JAYA REAL PROPERTY,
Tbk. TENTANG PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN KAWASAN ANCOL BARAT - No.
PJA: 009/DIR/PJA/VU/2011 No. JRP: O01/DIR/JRPIVII/2011 Tanggal 26 JuIi 2011,
sebagaimana turut dilekatkan dalam Perjanjian KSO ini sebagai Lampiran - 1.
(selanjutnya disebut “NOTA KESEPAHAMAN”).

B. BAHWA, sesuai dengan Pasal 1 NOTA KESEPAHAMAN, PARA PIHAK pada pokoknya
telah sepakat untuk mengadakan kerjasama yang bertujuan untuk mensinergikan
kemampuan dan keahlian masing-masing PIHAK dalam rangka melaksanakan
pembangunan dan pengembangan di kawasan Ancol Barat - Jakarta Utara, yang
berlokasi di bidang-bidang tanah seluas ± 5,88 Ha (Urna Koma Delapan Delapan
Hektar), yang terdiri dari: (i) bidang tanah seluas ± 3,40 Ha (liga Koma Empat
Hektar) yang terletak di sisi Timur dan Kanal Ancol/ West Drain Ancol, dan (H) bidang
tanah seluas ± 2,48 Ha (Dua Koma Empat Delapan Hektar) yang terletak di sisi Barat
dan Kanal Ancol/ West Drain Ancol, keduanya berdasarkan Sertipikat HPL No.12 Tahun
2007, sebagaimana tanah dimaksud dalam Lamoran - 2 Perjanjian KSO ini
(“Kawasan Ancol Barat”).

C. BAHWA, berdasarkan Pasal 4 NOTA KESEPAHAMAN, PARA PIHAK setuju bahwa sistem
kerjasama yang dipergunakan dalam rangka pembangunan dan pengembangan di
Kawasan Ancol Barat sebagaimana dimaksud dalam Huruf (B) di atas adalah sistem
“kerjasama operasi”(”K507 atau “joint operation” (”J07).

D. BAHWA, PARA PIHAK juga telah menyepakati garis besar (milestone) dari proses dan
tahapan dari Joint Operation sebagaimana dituangkan dalam Pasal 5 Ayat (1) NOTA
KESEPAHAMAN yang pada intinya mengatur tahapan Joint Operation sejak tahap
perencanaan hingga tahap pengeloiaan untuk dituangkan dalam suatu perjanjian
kerjasama operasi.

E. BAHWA, setelah melalul serangkaian koordinasi lebih lanjut dl antara PARA PIHAK,
maka berdasarkan Pasal 5 Ayat (2) NOTA KESEPAHAMAN, PARA PIHAK telah setuju
untuk menuangkan lebih lanjut proses dan tahapan Joint Operation di atas ke dalam
PERJANJIAN KSO ini yang mengatur secara lebih menyeluruh hak dan kewajiban
masinig-masing PIHAK dan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan lebih lanjut
sehubungan dengan Joint Operation (selanjutnya definisi “Joint Operation” di atas
disesuaikan menjadi “KERJASAMA OPERASI” atau “KSO” sebagaimana

didefinisikan dalam Pasal 1 PERJANJIAN KSO ini). 

 MAKA, BERDASARKAN PERNYATAAN DAN KETERANGAN BERSAMA DI ATAS, PARA PIHAK
dengan ini teiah setuju dan mengikatkan diri untuk membuat, menandatangani dan
melaksanakan PERJANJIAN KSO ini berdasarkan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan
sebagai berikut:

DEFINISI

1.1 Di dalam PERJANJIAN KSO ini, kecuali ditentukan lain dalam hubungan kalimat di
dalam pasal-pasal PERJANJIAN KSO, kata-kata yang berhuruf BESAR atau KAPITAL di
bawah ini mempunyal arti dan pengertian yang terbatas sebagai berikut:

(a) “BIDANG TANAH PJA” atau “KAWASAN ANCOL BARAT” adalah bidang
bidang tanah yang merupakan milik PJA seluas ± 6,34 Ha (Enam Koma Tiga
Empat Hektar), yang terdiri dan: (i) bidang tanah seluas ± 3,86 Ha (liga Koma
Delapan Enam Hektar) yang terletak di sisi Timur dan Kanal Ancol/ West Drain
Ancol (”BIDANG TANAH PJA-1”), dan (II) bidang tanah seluas ± 2,48 Ha (Dua
Koma Empat Delapan Hektar) yang terletak di sisi Barat dan Kanal Ancol/ West
Drain Mco/, (BIDANG TANAH PJA-2”); Keduanya berdasarkan Sertifikat HPL
No.12 Tahun 2007, atau sesuai dengan hasil pengukuran akhir yang akurat dan
pasti (affirmed) yang dilaksanakan oleh PARA PIHAK terhadap BIDANG TANAH
PJA, sebagaimana dijelaskan lebih lanjut dalam Pasal 38 PERJANJIAN KSO ini.

(b) “CASH DEFICIENCY adalah setiap dan seluruh kewajiban keuangan KSO
PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY untuk memenuhi, membiayai dan menutup
kekurangan-kekurangan dana yang dibutuhkan oleh MANAJEMEN SBU untuk
melaksanakan dan menyelesaikan PROYEK KSO, baik yang disebabkan oleh tidak
cukupnya MODAL AWAL PROYEK KSO, eskalasi RAB dan/atau yang disebabkan
oleh hal-hal lain pada tahapan PROYEK MASA KOMERSIAL.

(c) “COST OVERRUN” adalah setiap dan seluruh kewajiban keuangan KSO
PEMBANGtJNAN JAYA PROPERTY untuk memenuhi, membiayai dan menutup
kekurangan-kekurangan dana yang dibutuhkan oleh MANAJEMEN SBU untuk
melaksanakan dan menyelesaikan PROYEK KSO, baik yang disebabkan oleh tidak
cukupnya MODAL AWAL PROYEK KSO, eskalasi RAB dan/atau yang disebabkan
oleh hal-hal lain pada tahapan PROYEK MASA KONSTRUKSI.

(d) “KERJASAMA OPERASI” atau disingkat “KSO” adalah kerjasama operasi yang
dibuat, diadakan dan dilakukan oleh dan antara PARA PIHAK berdasarkan
kontribusi masing-masing PIHAK ke dalam KSO dalam rangka pembangunan dan
penyelesaian PROYEK KSO sesuai dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan
di dalam PERJANJIAN KSO ini.

(e) KSO PEMBANGUNAN JAVA PROPERTY0’ adalah satu-satunya nama atau

identitas bagi entitas KSO yang merupakan perpaduan dan nama masing-masing

PJA dan JRP, bersifat sementara selama jangka waktu KSO dan sampai dengan

pengakhiran PERJANJIAN KSO ini. dengan ketentuan bahwa setiap waktu selama

jangka waktu KSO dan PERJANJIAN KSO InI dapat dlubah dengan ,iama atau

identitas lain oleh PARA PIHAK, yang secara administratif dan komersial akan

menjadi satu-satunya nama atau identitas bagi badan usaha KSO, balk kedalam

(internal) maupun keluar (external).

(f) “MANAJEMEN SBU” adalah suatu tim manajemen atau pengurus sehan-harl

dan organisasi KSO yang terdiri dan PIMPINAN SBU, WAKIL PIMPINAN SBU dan

anggota-anggota manajemennya yang merupakan perwakilan dan kuasa yang

berkompeten di bidangnya dan masing-masing PIHAK, termasuk penerus atau

penggantinya secara sah dan berwenang menurut hukum yang tugas dan

fungsinya akan dijelaskan di dalam Pasal 6 PERJANJIAN KSO ini.

(g) “MODAL AWAL PROYEK KSO” adalah jumlah total nilai BIDANG TANAH PJA-1

yang merupakan penyertaan modal dan PJA ke dalam KSO ditambah dengari

pendanaan dan/atau pembiayaan PROYEK KSO TAHAP PERTAMA yang

merupakan penyertaan modal dari JRP ke dalam KSO, dalam rangka pelaksanaan

dan penyelesaian PROYEK KSO berdasarkan PERJANJIAN KSO ini.

(h) “ORGANISASI KSO” adalah struktur organisasi dan KERJASAMA OPERASI,

yang terdiri dan, berturut-turut berdasarkan hierarki pemulik kepentingan dan

kewenangan tertinggi hingga terendah: PARA PIHAK. TIM DIREKSI, WAKIL

DIREKSI KSO, MANAJEMEN SBU dan ORGANISASI SBU sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 6 PERJANJIAN KSO ini.

(I) “ORGANISASI SBU” adalah struktur organisasi yang terdiri dan unit-unit kerja

PROYEK KSO yang dikelola dan dipimpin langsung oleh MANAJEMEN SBU, yang

pembentukan dan penentuan keanggotaan atau pengisian jabatan didalaminya

ditetapkan oleh TIM DIREKSI KSO, dan keseluruhannya merupakan satu

kesatuan tim kerja yang bertugas untuk melaksanakan manajemen seharl-hanl

atas PROYEK KSO, dan dengan susunan sistematis berdasarkan hierarki jabatan

fungsional sebagaimana indikasi awalnya diperinci dalam Lampiran - 3

PERJANJIAN KSO ini.

(j) “PERJANJIAN KSO” adalah perjanjian KERJASAMA OPERASI ini yang dibuat,

ditandatangani dan dilaksanakan oleh dan antara PJA dan JRP sehubungan

dengan pelaksanaan PROYEK KSO.

(k) “PIMPINAN SBU” adalah wakil dan kuasa dan waktu ke waktu yang ditunjuk

bersama oleh PARA PIHAK sebagal pimpinan tertinggi yang berhak dan

berwenang sepenuhnya untuk bertindak atas nama dan mewakili MANAJEMEN

SBU sesuai dengan PERJANJIAN KSO, termasuk penerus atau penggantinya

secara sah dan berwenang menurut hukum untuk memimpin dan

mengoordinasikan MANAJEMEN SBU dalam rangka pelaksanaan dan

penyelesaian PROYEK KSO.

(l) “PRODUK KSO” adalah hasil akhir atau output yang dihasilkan dan pelaksanaan
pembangunan dan penyelesaian PROYEK KSO, antara lain berupa bangunan
hunian dan/atau komersial beserta dengan sarana dan prasarananya, yang untuk
selanjutnya menjadi obyek dan PROYEK MASA KOMERSIAL untuk ditawarkan,
dijual dan dikerjasamakan dengan konsumen dan/atau pihak ketiga manapun,
sebagai sumber penghasilan utama bagi KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY.

(m) “PROYEK KSO” adalah serangkaian kegiatan KSO PEMBANGUNAN JAYA
PROPERTY yang berupa proyek pembangunan, pengembangan dan penyelesaian
bangunan hunian dan/atau komersial beserta dengan sarana dan pra-sarananya
di KAWASAN ANCOL BARAT, antara lain namun tidak terbatas, berupa proyek
gedung apartemen dan fasilitas penunjangnya di lokasi BIDANG TANAH PJA.
PROYEK KSO terdiri dan PROYEK KSO TAHAP PERTAMA sebagaimana dimaksud
lebih lanjut dalam Pasal 3,10 dan PROYEK KSO TAHAP KEDUA sebagaimana
dimaksud lebih lanjut dalam Pasal 3.11 PERJANJIAN KSO ini.

(n) “PROYEK MASA KONSTRUKSI” adatah suatu tahapan dan pelaksanaan dan
penyelesaian PROYEK KSO yang tentiltung sejak awal tahap persiapan lahan
(land preparation) sampai dengan terselesaikannya seluruh kegiatan fisik
PROYEK KSO untuk menghasilkan PRODUK KSO sesuai dengan RKO.

(o) ‘PROYEK MASA KOMERSIAL” adatah suatu tahapan dari pelaksanaan dan
penyelesaian PROYEK KSO yang terhitung sejak selesainya PROYEK MASA
KONSTRUKSI dan ditandai dengan kegiatan pre-marketing PRODUK KSO, atau
suatu tahapan komersial dan PROYEK KSO yang secara simultan dapat dilakukan
bersamaan dengan PROYEK MASA KONSTRUKSI dalam bentuk kegiatan
pemasaran, pengembangan usaha, penjualan dan/atau kenjasama komersial atas
PRODUK KSO kepada para konsumen dan/atau pihak ketiga lainnya.

(p) “REKENING KSO-MODAL KERJA” adalah rekening bank yang dibuat oleh
MANAJEMEN SBU pada suatu bank nasional yang disetujui oteh TIM DIREKSI
KSO dengan menggunakan nama pemilik rekening yaitu “KSO PEMBANGUNAN
JAYA PROPERTY”, untuk menampung MODAL AWAL PROYEK KSO berupa dana
atau pembiayaan PROYEK KSO sesuai dengan PERJANJIAN KSO ini. Nama
rekening ini dapat diubah setiap waktu oleh MANAJEMEN SBU sesuai dengan
kepentingan administrasi keuangan, akuntansi, perbankan dan/atau perpajakan
KSO, atau dapat juga digabung sebagai satu kesatuan rekening dengan
REKENING KSO-OPERASIONAL, atau dapat juga diturunkan lagi menjadi satu
atau lebih sub-rekening, yang manapun yang akan berlaku nantinya.

(q) “REKENING KSO-OPERASIONAL” adalah rekening bank yang dibuat oleh

MANAJEMEN SBU pada suatu bank nasonal yang disetujui oleh TIM DIREKSI

KSO, dengan menggunakan nama pemilik rekening yaitu “KSO PEMBANGUNAN

JAYA PROPERTY”, untuk menampung aktivitas keuangan sehari-hari PROYEK

KSO (daily financial act/v/ties) sesuai dengan PERJANJIAN KSO ini. Nama

rekening ini dapat diubah setiap waktu oieh MANAJEMEN SBU sesuai dengan

kepentingan administrasi keuangan, akuntansi, perbankan dan/atau perpajakan

KSO, atau dapat juga digabung sebagai satu kesatuan rekening dengan

REKENING KSO-MODAL KERJA, atau dapat juga diturunkan lagi menjadi satu

atau lebih sub-rekening, yang manapun yang akan berlaku nantinya.

(r) “RENCANA KERJA OPERASIONAL” atau disingkat “RKO” adalah suatu

rencana kerja dan operasional atas PROYEK KSO yang akan dibuat dan diajukan

oleh MANAJEMEN SBU untuk seianjutnya disetujui dan disahkan oleh TIM

DIREKSI KSO, yang memuat susunan sistematis atas rencana dan jadwal kerja

dan operasional dan pelaksanaan dan penyelesaian PROYEK KSO, sebagai

panduan kerja (working guideline) yang mengikat bagi MANAJEMEN SBU dalam

melaksanakan dan menyeiesaikan PROYEK KSO.

(s) “RENCANA ANGGARAN BIAYA” atau disingkat “RAB” adalah suatu rencana

anggaran dan belanja dan PROYEK KSO yang akan dibuat dan diajukan oleh

MANAJEMEN SBU untuk selanjutnya disetujui dan disahkan oleh TIM DIREKSI

KSO, yang memuat rencana atau struktur awal penganggaran dan pembiayaan

untuk pelaksanaan dan penyelesaian PROYEK KSO, sebagai panduan anggaran

(budgeting guide//ne) yang mengikat bagi MANAJEMEN SBU dalam melaksanakan

dan menyelesaikan PROYEK KSO. 

(t) “TIM DIREKSI KSO” adalah suatu tim yang terdiri dan perwakilan Direksi

masing-masing PIHAK, termasuk penerus atau penggantinya secara sah dan

berwenang menurut hukum, yang tugas dan fungsinya akan dijelaskan lebih

lanjut dalam Pasal 6 PERJANJIAN KSO ini.

(u) “WAKIL DIREKSI KSO” adalah suatu tim yang terdiri dan perwakilan pejabat

masing-masing PIHAK, berkedudukan di bawah TIM DIREKSI KSO namun di atas

MANAJEMEN SBU, dan termasuk penerus atau penggantinya secara sah dan

berwenang menurut hukum, yang tugas dan fungsinya akan dijelaskan Iebih

lanjut dalam Pasal 6 PERJANJIAN KSO ini.

(y) “WAKIL PIMPINAN SBU” adalah wakil dan kuasa dan waktu ke waktu yang

ditunjuk bersama oleh PARA PIHAK sebagai wakil dari PIMPINAN SBU yang

berhak dan berwenang sepenuhnya untuk atas nama dan mewakili MANAJEMEN

SBU, baik secara bersama-sama dengan PIMPINAN SBU maupun secara sendiri

sebagai kuasa dan PIMPINAN SBU, sesuai dengan PERJANJIAN KSO, termasuk

penerus atau penggantinya secara sah dan berwenang menurut hukum. 

*LANJUTKAN KE PART 2: http://putrianindyaa.blogspot.co.id/2015/10/tugas-1-hpp-part-2-contoh-proyek.html