TUGAS 1 HPP #PART 2 (CONTOH KERJASAMA DALAM PROYEK PEMBANGUNAN)

Lanjutan PART 1 (http://putrianindyaa.blogspot.co.id/2015/10/tugas-1-hpp-part-1-contoh-proyek.html)

KERJASAMA OPERASI 

2.1 PARA PIHAK dengan ini setuju dan mengikatkan diri untuk mengadakan dan melaksanakan KSO dengan dilandasi oleh itikad baik, pnnsip saling menguntungkan dan keterbukaan di antara PARA PIHAK.

2.2 PARA PIHAK setuju dan mengikatkan diri bahwa PEPJANJIAN KSO ini merupakan tanda, dasar hukum dan alas hak yang cukup bagi pendirian dan pembentukan KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY serta merupakan undang-undang yang berlaku

mengikat bagi MANAJEMEN SBU dalam rangka melaksanakan hak, kewajiban dan tugasnya untuk kepenitingan PARA PIHAK selaku pendiri dan pemilik kepentingan utama dañ KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY.

2.3 Masing-masing PIHAK wajib memberikan kontribusi dalam bentuk penyertaan modal dan dukungan sumber daya serta keterwakilannya ke dalam KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY sesuai dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan lebih lanjut dalam

PERJANJIAN KSO ini.

2.4 PARA PIHAK setuju dan mengerti sepenuhnya bahwa KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY merupakan suatu badan usaha yang terpisah dan subyek hukum PARA PIHAK dan akan memiliki hak dan kewajiban tersendiri, termasuk secara mandiri dapat melakukan tindakan korporasi atas nama dirinya sendiri (corporate action). melaksanakan tindakan dan hubungan hukum dengan dan kepada pihak ketiga manapun, memiliki manajemen dan struktur organisasi yang tersendini meskipun beranggotakan perwakilan dan masing-masing PIHAK, dan memiliki sistem administrasi, akuntansi, perpajakan dan sistem kerja (antara lain sumber daya manusia, operasional, pemasaran) yang terpisah dan PARA PIHAK.

2.5 Meskipun merupakan badan usaha yang terpisah dan subyek hukum PARA PIHAK, namun PARA PIHAK adalah satu-satunya organ tertinggi KSO PEMBANGUNAN JAYA

PROPERTY yang memiliki hak dan kewenangan yang penuh dan tidak dimiliki oleh organ-organ KSO PEMBANGUNAN JAVA PROPERTY lainnya, untuk memperpanjang, membubarkan dan/atau mengubah KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY, termasuk melakukan perubahan, penambahan, pengakhiran dan/atau perpanjangan atas PERJANJIAN KSO ini, seluruhnya berdasarkan keputusan bersama PARA PIHAK melalui keputusan TIM DIREKSI KSO sesual dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan di dalam PERJANJIAN KSO ini.

2.6 PARA PIHAK setuju dan mengikatkan di bahwa terhitung sejak tanggal PERJANJIAN KSO ini, KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY merupakan satu-satunya pihak yang sah dan memiliki hak serta kewenangan yang penuh untuk dan atas nama PARA PIHAK melaksanakan, mengelola dan menyelesaikan pembangunan dan pengembangan KAWASAN ANCOL BARAT di atas BIDANG TANAH PJA dengan memperhatikan hierarki dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2.9 di bawah ini.

2.7 Sehubungan dengan ketentuan di dalam Pasal 2.6 di atas, PARA PIHAK juga setuju

dan menyatakan bahwa terhitung sejak tanggal PERJANJIAN KSO ini, KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY sudah resmi berdiri dan terbentuk dan selanjutnya MANAJEMEN SBU dapat segera dan langsung melaksanakan hak, tugas dan kewajibannya sebagaimana dimaksud dalam PERJANJIAN KSO ini tanpa diperlukan

suatu tindakan atau dokumen/akta/keputusan lalnnya dan PARA PIHAK. 

2.8 Terhitung sejak awal tanggal NOTA KESEPAHAMAN dan selanjutnya tanggal PERJANJIAN KSO ini, maka: 

(a) PJA dilarang dan tidak diperbolehkan untuk melakukan pengikatan, kontrak, perjanjian atau transaksl jual beli, pengalihan, penyewaan, tukar menukar, atau pemindahan hak atas tanah apapun atas BIDANG TANAH PJA dalam bentuk

apapun kepada pihak ketiga manapun, kecuali karena berakhirnya PERJANJIAN KSO ini lebih awat sesuai dengan PERJANJIAN KSO ini; (b) PJA dilarang dan tidak diperbolehkan untuk melakukan pembebanan jaminan atau hak apapun lainnya atas BIDANG TANAH PJA, kecuali karena berakhirnya PERJANJIAN KSO ini lebih awal sesual dengan PERJANJIAN KSO ini; 

(c) Masing-masing PIHAK dilarang dan tidak diperbolehkan untuk melakukan suatu transaksi atau kesepakatan apapun dengan pihak ketiga manapun dengan mengatasnamakan di dari masing-masing PIHAK terkait dengan BIDANG TANAH PJA, dan hanya KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY yang berhak untuk melakukan tindakari hukum dan ekonomis apapun terhadap BIDANG TANAH PJA; 

(d) PJA tetap melakukan dan melanjutkan pemeliharaan dan pemenuhan kewajiban atas perizinan BIDANG TANAH PJA untuk dan atas nama KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY dengan biaya dan pengeluaran yang diperhitungkan ke dalam RAB KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY; dan 

(e) Masing-masing PIHAK dapat menyatakan dan mendeklarasikan kepada pihak ketiga manapun mengenai pendirian dan terbentuknya KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY sebagai satu-satunya entitas atau badan usaha yang akan melaksanakan pembangunan dan pengembangan KAWASAN ANCOL BARAT untuk dan atas nama PARA PIHAK.

2.9 Selain KSO tunduk pada PERJANJIAN KSO ini, KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY juga wajib tunduk dan memperhatikan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dan dokumen yang secara hierarki menurun (dari kedudukan yang tertinggi hingga terendah) dipergunakan sebagai acuan untuk menjelaskan isi, pelaksanaan dan/atau permasalahan yang terkait dengan pelaksanaan PERJANJIAN KSO ini sebagai berikut: 

(a) Lampiran-lampiran PERJANJIAN KSO ini; 

(b) Kontrak atau perjanjian yang merupakan adendum, amandemen dari/atau pelaksanaan dari PERJANJIAN KSO ini yang ditandatangani oleh PARA PIHAK (jika ada nantinya); 

(C) Notulen-notulen rapat PARA PIHAK yang dibuat setelah tanggal PERJANJIAN KSO ini yang merupakan hasil kesepakatan tertulis PARA PIHAK sebagai organ tertinggi KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY mengenal isi dan pelaksanaan PERJANJIAN KSO, lampiran dan perjanjian pelaksanaannya yang berlaku mengikat TIM DIREKS! KSO, WAKIL DIREKSI KSO dan MANAJEMEN SBU; 

(d) Keputusan TIM DIREKSI KSO yang diberlakukan untuk TIM DIREKSI KSO sendiri,

WAKIL DIREKSI KSO dan MANAJEMEN SBU; 

(e) Keputusan WAKIL DJREKSI KSO yang diberlakukan untuk WAKIL DIREKSI KSO sendiri dan MANAJEMEN SBU; 

(f) Keputusan MANAJEMEN SBU yang diberiakukan untuk MANAJEMEN SBU sendiri dan ORGANISASI SBU.

2.10 Sehubungan dengari hierarki dasar hukum dan acuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2.9 di atas, maka hierarki dibawahnya harus sesuai dan tidak boleh bertentangan

dengan hierarki dlatasnya, sehingga setiap produk dokumen, acuan atau keputusan yang bertentangan dengan hierariki diatasnya menjadi dokumen, acuan atau keputusan yang tidak sah dan tidak mengikat organ KSO Iainnya. 4% 

JANGKA WAKTU DAN TAHAPAN PELAKSANAAN KERJASAMA OPERASI 

4.1 Jangka Waktu KERJASAMA OPERASI berlaku Sejak tanggal ditandatanganinya PERJANJIAN KSO Oleh PARA PIHAK dan akan berakhir apabila: 

(a) Pelaksanaan pekerjaan PROYEK KSO telah selesai dengan dibuktikan telah habisnya masa pemeliharaan dan pengelolaan PROYEK KSO, serta seluruh hak dan kewajiban antara KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY dengan seluruh konsumen, pihak ketiga dan/atau instansi pemerintah yang terkait dan berwenang dalam rangka pelaksanaan dan penyelesaian PROYEK KSO telah terpenuhi sernuanya tanpa menimbulkan tunggakan kewajiban (outstansing obligation) atau permasalahan yang tertunda (pending matters). 

(b) Telah diselesaikannya setiap dan seluruh hak dan kewajiban PARA PIHAK dalam KEPJASAMA OPERASI yang ditandai dengan berakhir dan selesainya seluruh tahapan dan proses dari PROYEK KSO sebagaimana dimaksud dalam di bawah ini; atau 

(c) Berdasarkan pada persetujuan tertulis PARA PIHAK untuk mengakhiri PERJANJIAN KSO ini pada setiap waktu setelah penandatanganan PERJANJIAN KSO ini dengan mempertimbangkan seluruh hal yang terkait dengan hak dan

kewajiban masing-masing PIHAK. 

4.2 PARA PIHAK setuju dan mengikatkan din bahwa apabila jangka waktu KERJASAMA OPERASI telah berakhir sesual dengan kondisi yang diatur dalam Pasai 4.1 dl atas, maka PARA PIHAK melalul TIM DIREKSI KSO akan segera menunjuk dan mengangkat auditor independeri yang tidak terafihiasi atau sedang atau pernah merijalankan tugas audit dan penyusunan taponan keuangan kepada masing-masing PIHAK sejak dimulainya pelaksanaan PER)ANJIAN KSO ini sampai dengan sebelum tanggal efektif berakhirnya PERJANJIAN KSO, untuk melakukan pemeriksaan dan audit secara menyeluruh terhadap aspek keuangan dan pembukuan KSO PEMBANGUNAN JAVA PROPERTY dan menghasilkan laporan audit, neraca dan pemyataan laba/rugi dan KSO PEMBANGUNAN lAYA PROPERTY. 

4.3 Seluruh hal yang terkait dengan tanggal efektif berakhlrnya PROVEK KSO, penentuan auditor atau kantor akuntan publik independen, dan ruang Iingkup serta jangka waktu penugasan terhadap auditor atau kantor akuntan publik Independen tersebut sepenuhnya merupakan kewenangan PARA PIHAK yang diwakilkari kepada TIM DIREKSI KSO. 

4.4 Untuk kelancaran, ketertiban dan kepatuhan atas tugas dan auditor atau kantor akuntan publik independen yang telah ditunjuk sebelumnya oleh PARA PIHAK melalul TIM DIREKSJ KSO, maka segenap MANAJEMEN PROYEK wajib memberikan kerjasama terbaiknya dan membuka atau mengungkapkan (to disdose) seluruh hak yang terkait dengan data dan proses pembukuan atau akuntansi KSO PEMBANGUNAN lAYA PROPERTY yang telah dilaksanakan, dicatat dan dipertanggungjawabkan oleh MANAJEMEN SBU kepada PARA PIHAK melalui TIM DIREKS! KSO. 

4.5 PARA PIHAK setuju dan mengikatkan din bahwa tahapan dan proses dañ KERJASAMA OPERASI di!aksanakan sesuai jadwal sebagalmana terlampir dalam LamDiran - 4 PERJANJIAN KSO ini dan menjadi kesatuan yang tidak terpisahkan dañ PERJANJIAN KSO ini, antara lain: 

(a) Jadwal tahapan perencanaan, pelaksanaan, dan pengelolaan PROYEK KSO; 

(b) Studi pasar atau ma,*et atas rencana PRODUK KSO; 

(c) Penzinan, terrnasuk namun tidak terbatas pada pengurusan sertifikasi BIDANG TANAH PJA-1 dan BIDANG TANAH PJA-2; 

(d) Proses desain (design process) atas PRODUK KSO; 

(e) Kegiatan pre-marketing atau pra-pernasaran atas PRODUK KSO yang mengacu pada hash studi pasar atau market di atas; 

(f) Pelaksanaan pembangunan PROYEK KSO, dengan jadwal, tahapan dan jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam Lampiran —4 PERJANJIAN KSO ini; 

(g) Tahap pengelotaan dan pengembangan usaha atas PRODUK KSO, yang dilaksanakan oleh MANAJEMEN SBU seteleh selesainya pembangunan PROYEK KSO TAHAP PERTAMA sampai dengan waktu yang akan disepakati selanjutnya oleh PARA PIHAK melalui TIM DIREKSI KSO.

4.6 Sehubungan dengan tahap pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4.5 Huruf (g) di atas, PARA PIHAK dengan ini setuju dan mengikatkan diri bahwa pada masa atau tahap pengelolaan PRODUK KSO nantinya, PARA PIHAK akan melaksanakan koordinasi dan kesepakatan bersama secara tertulis mengenai pihak yang akan melaksanakan dan bertanggung jawab terhadap tahap pengelolaan lebih lanjut terhadap PRODUK KSO, kesepakatan mana akan menjadi satu kesatuan bagian yang tidak terpisahkan dengan PERJANJIAN KSO ini.

KEPAILITAN

15.1 PARA PIHAK setuju dan mengikatkan diri bahwa dalam hal suatu PIHAK bermasalah secara hukum dan keuangan, antara lain berada dalam keadaan jatuh pailit (bankrupt) atau keadaan tidak mampu untuk membayar (insolvent), atau mengajukan

permohonan untuk menunda kewajiban pembayaran, yang dinyatakan oleh pihak yang berwenang atau mengadakan perubahan atas status badan hukum sebagai akibat reorganisasi dengan pihak lain, maka suatu PIHAK yang mengalami atau melaksanakan

kondisi dan peristiwa tersebut wajib tunduk pada ketentuan-ketentuan sebagal berikut:

(a) PIHAK yang bersangkutan secara hukum haruslah dianggap masih secara bersama-sama sebagai PARA PIHAK dan KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY, dan karenanya memiliki hak dan kewajiban yang sama sampai dengan berakhirnya hak dan kewajiban yang melekat kepadanya. Kewajiban kontraktual yang tidak dapat dilanjutkan oleh PIHAK yang bersangkutan, akan diambil alih oleh PIHAK lainnya yang sedang tidak mengalami kondisi atau peristiwa di atas;

(b) Modal kerja dan sumber daya yang ditentukan dalam PERJANJLAN KSO ini dan telah diserahkan kepada KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY, untuk sementara tidak dapat ditarik oleh PIHAK yang mengalami kondisi atau peristiwa di atas, tetapi akan dikuasai sementara oleh KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY untuk dipergunakan secara sah oleh KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY sampai dengan PROYEK KSO tidak membutuhkan lagi dan segala bentuk sewa peralatan dan perlengkapan yang disewa dan PIHAK yang bersangkutan akan tetap diperhitungkan dan dibayarkan sesuai dengan kesepakatan yang telah ada; dan

(C) Dalam hal KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY mendapat keuntungan ataupun kerugian di akhir masa PROYEK KSO, maka PIHAK yang bersangkutan tetap

berhak mendapatkan pembagian hasil keuntungan atau menanggung kerugian sesuai dengan dengan besaran penyertaan modal PIHAK yang bersangkutan sesuai dengan Pasal 5.3 PERJANJIAN KSO.

15.2 Masing-masing PIHAK dengan ini setuju dan mengikatkan diri untuk segera melakukan pembentahuan dan komunikasi tertulis kepada PIHAK lainnya mengenai potensi dan adanya keadaan pailit maupun keadaan tidak mampu untuk membayar atau menunda kewajiban pembayaran sebagaimana dlmaksud di atas, sehingga PARA PIHAK dapat melaksanakan koordinasi bersama dan mengupayakan pencegahan-pencegahan yang diperlukan untuk mengurangi atau menghindarkan dan kerugian atau bahaya terhadap KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY dan kelangsungan PROYEK KSO.

BAHASA DAN HUKUM YANG BERLAKU

25.1 PARA PIHAK setuju dan mengikatkan diri bahwa bahasa yang dipergunakan dalam PERJANJIAN KSO adalah Bahasa Indonesia.

25.2 Jika diterjemahkan kedalam Bahasa Inggris atau bahasa lainnya, dalam hal terjadi perbedaan penafsiran maka yang akan berlaku adalah PERJANJIAN KSO yang dibuat

dalam Bahasa Indonesia.

25.3 PERJANJIAN KSO ini tunduk dan mengacu sepenuhnya kepada ketentuan-ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di wilayah hukum Negara Republik Indonesia.

PENYELESAIAN PERSELISIHAN 

26.1 Setiap perselisihan, pertentangan dan perbedaan pendapat yang terkait langsung dengan isi dan pelaksanaan PERJANJIAN KSO sepanjang memungkinkan harus diselesaikan secara musyawarah dan mufakat di antara PARA PIHAK sendiri paling lama 30 (tiga puluh) hari kalender sejak timbulnya perselisihan atau pertentangan dimaksud.

26.2 Bila penyelesaian secara musyawarah dan mufakat tidak berhasil tercapai sampai dengan batas waktu sebagaimana ditentukan di dalam Pasal 26.1 di atas, maka setiap perselisihan, pertentangan dan perbedaan pendapat yang terkait langsung dengan isi dan pelaksanaan PERJANJIAN KSO akan diselesaikan oleh PARA PIHAK dengan cara

mendaftarkan penyelesaian atas perselisihan tersebut melalui Kantor Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Utara untuk mendapatkan putusan pengadilan sampai dengan PARA PIHAK mendapatkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap dan memiliki kekuatan eksekutorial.

26.3 Meskipun PARA PIHAK telah mendaftarkan penyelesaian atas perselisihan PARA PIHAK di atas melalui Kantor Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Utara untuk mendapatkan

putusan pengadilan, namun PARA PIHAK akan tetap menggunakan upaya-upaya terbaiknya datam tahapan mediasi untuk mencapai perdamaian dan kesepakatan bersama yang saling menguntungkan PARA PIHAK.

26.4 Dalam hal PARA PIHAK tidak mencapai perdamaian maupun kesepakatan bersama

dalam tahapan mediasi di Kantor Pengadilan Negeri Jakarta Utara maka terhadap suatu PIHAK yang selanjutnya telah ditetapkan melakukan tindakan yang melawan hukum atau Cidera Janji dalam putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, wajib menanggung setiap dan seluruh biaya dan pengeluaran PIHAK lainnya dalam

menjalani proses hukum yang terkait, termasuk biaya pengacara, biaya saksi, biaya administrasi pengadilan dan lainnya. selain kewajiban-kewajiban lainnya yang. diputuskan dalam putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.

26.5 Sambil menanti penetapan atas putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap di atas, maka PARA PIHAK akan terus melaksanakan masing-masing kewajibannya berdasarkan PERJANJIAN KSO ini kecuali apabila PERJANJIAN KSO telah diakhiri oleh suatu PIHAK, sesuatu dan lain hal tanpa mengurangi kekuatan berlakunya penyelesaian dan penyesuaian perhitungan akhir berdasarkan keputusan para arbitrator. 

Demikian tugas Hukum dan Pranata Pembangunan yang telah saya selesaikan. Semoga bermanfaat, Terima kasih..

Sumber: http://www.idx.co.id/portals/0/staticdata/newsandannouncement/announcementstock/from_erep/201112/9e81d258-1507-4155-95bf-923aff39e068.pdf

TUGAS 1 HPP #PART 1 (CONTOH KERJASAMA DALAM PROYEK PEMBANGUNAN)

Berdasarkan tugas mata kuliah Hukum dan Pranata Pembangunan, saya mengambil sebagian dari salah satu contoh proyek pembangunan hunian dan komersial di kawasan Ancol Barat beserta bentuk kersama, peraturan-peraturan, sampai tugas-tugas dari masing-masing pelaku yang berkaitan dalam proyek. Berikut contohnya:

PERJANJIAN KERJASAMA OPERASI (KSO)

ANTARA

PT. PEMBANGUNAN JAYA ANCOL, Tbk.

Cordova Building, JI. Pasir Putih Raya, Blok E.5

Taman Impian Jaya Ancol, Jakarta – 14430

DENGAN

PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk.

CBD Emerald Blok CE/A No. 01, Boulevard Bintaro Jaya

Tarigerang Selatan, Banten – 15227

DALAM RANGKA PEMBANGUNAN HUNIAN DAN KOMERSIAL

DI KAWASAN ANCOL BARAT

BESERTA DENGAN SARANA DAN PRASARANANYA

No. PJA: 067/DIR-P)A/XII/2011

No. JRP: 002/DIR/)RP-PERJ/XII/2011

JAKARTA 2011

PERJANJIAN KERJASAMA OPERASI (KSO)

ANTARA

PT. PEMBANGUNAN JAYA ANCOL, Tbk.

DENGAN

PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk.

DALAM RANGKA PEMBANGUNAN HUNIAN DAN/ATAU KOMERSIAL DI

KAWASAN ANCOL BARAT BESERTA DENGAN SARANA DAN PRASARANANYA

No. PM: 067/DIR-PJA/XII/2011

No. JRP: 002/DIR/JRP-PERJ/XII/2011

PERJANJIAN KERJASAMA OPERASI (KSO) ANTARA PT. PEMBANGUNAN JAYA ANCOL, Tbk.

DENGAN PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk. DALAM RANGKA PEMBANGUNAN HUNIAN 

DAN/ATAU KOMERSIAI.. DI KAWASAN ANCOL BARAT BESERTA DENGAN SARANA DAN

PRASARANANYA - No. )RP: 002/DIR/JRP-PER)/Xll/2011 - No. PJA: 067/DIR-P)AJXII/2011

(selanjutnya bersama-sama dengan amandemen adendum, perpanjangan, lampiran dan perjanjian atau 

dokumen pelaksanaannya disebut “PERJANJIAN KSO”) ini, telah dibuat, ditandatangani dan 

dilangsungkan pada hari ini, Rabu , tanggal 21 Desember 2011, bertempat di Jakarta, oleh dan 

antara pihak-pihak yang bertanda tangan di bawah ini:

I. PT. PEMBANGUNAN JAYA ANCOL, Tbk. suatu perseroan terbatas yang didirikan

dan dijalankan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia, berkedudukan di

Jakarta Utara dan beralamat resmi di Cordova Building, JI. Pasir Putih Raya, Blok E.5,

Taman Impian Jaya Ancol, Jakarta - 14430, yang dalam hal ini diwakili oleh BUDI

KARYA SUMADI dalam kedudukannya sebagai DIREKTUR UTAMA, dan WISHNU

SUBAGIO YUSUF dalam kedudukannya sebagai DIREKTUR, keduanya dari dan oleh

karenanya sah untuk bertindak, mewakili, dan untuk dan atas nama perseroan terbatas
tersebut sesual dengan ketentuan di dalam Anggaran Dasar PT. PEMBANGUNAN
JAYA ANCOL, Thk. (selanjutnya bersama-sama dengan penerima hak, pihak
terafiliasi yang akan menggantikan dan/atau pihak penerusnya disebut ‘PJA”).
PAN

II. PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk. suatu perseroan terbatas yang didirikan dan
dijalankan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia, berkedudukan di
Tangerang Selatan dan beralamat resmi di CBO Emerald Blok CE/A No. 01, Boulevard
Bintaro Jaya, Tangerang Selatan, Banten - 15227, yang dalam hal ini diwakill oleh Ir.
YOHANNES HENKY WIJAYA, M.M., dalam kedudukannya sebagai WAKIL
DIREKTUR UTAMA, dan Ir. GATOT SETYOWALUYO dalam kedudukannya sebagai
DIREKTUR, keduanya dari dan oleh karenanya sah untuk bertindak, mewakili, dan
untuk dan atas nama perseroan terbatas tersebut sesuai dengan ketentuan di dalam
Anggaran Dasar PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk. (selanjutnya bersama-sama
dengan penerima hak., pihak teraflilasi yang akan menggantikan dan/atau pihak
penerusnya disebut “JRP”).

PJA dan JRP (selanjutnya secara bersama-sama disebut ‘PARA PIHAK” dan secara sendiri
sendiri disebut ‘PIHAK”) dengan ini menyatakan dan menerangkan terlebih dahulu sebagai
berikut:

PENDAHULUAN

A. BAHWA, PARA PIHAK telah menandatangani dan mengadakan NOTA KESEPAHAMAN
ANTARA PT. PEMBANGUNAN JAYA ANCOL, Thk. DENGAN PT. JAYA REAL PROPERTY,
Tbk. TENTANG PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN KAWASAN ANCOL BARAT - No.
PJA: 009/DIR/PJA/VU/2011 No. JRP: O01/DIR/JRPIVII/2011 Tanggal 26 JuIi 2011,
sebagaimana turut dilekatkan dalam Perjanjian KSO ini sebagai Lampiran - 1.
(selanjutnya disebut “NOTA KESEPAHAMAN”).

B. BAHWA, sesuai dengan Pasal 1 NOTA KESEPAHAMAN, PARA PIHAK pada pokoknya
telah sepakat untuk mengadakan kerjasama yang bertujuan untuk mensinergikan
kemampuan dan keahlian masing-masing PIHAK dalam rangka melaksanakan
pembangunan dan pengembangan di kawasan Ancol Barat - Jakarta Utara, yang
berlokasi di bidang-bidang tanah seluas ± 5,88 Ha (Urna Koma Delapan Delapan
Hektar), yang terdiri dari: (i) bidang tanah seluas ± 3,40 Ha (liga Koma Empat
Hektar) yang terletak di sisi Timur dan Kanal Ancol/ West Drain Ancol, dan (H) bidang
tanah seluas ± 2,48 Ha (Dua Koma Empat Delapan Hektar) yang terletak di sisi Barat
dan Kanal Ancol/ West Drain Ancol, keduanya berdasarkan Sertipikat HPL No.12 Tahun
2007, sebagaimana tanah dimaksud dalam Lamoran - 2 Perjanjian KSO ini
(“Kawasan Ancol Barat”).

C. BAHWA, berdasarkan Pasal 4 NOTA KESEPAHAMAN, PARA PIHAK setuju bahwa sistem
kerjasama yang dipergunakan dalam rangka pembangunan dan pengembangan di
Kawasan Ancol Barat sebagaimana dimaksud dalam Huruf (B) di atas adalah sistem
“kerjasama operasi”(”K507 atau “joint operation” (”J07).

D. BAHWA, PARA PIHAK juga telah menyepakati garis besar (milestone) dari proses dan
tahapan dari Joint Operation sebagaimana dituangkan dalam Pasal 5 Ayat (1) NOTA
KESEPAHAMAN yang pada intinya mengatur tahapan Joint Operation sejak tahap
perencanaan hingga tahap pengeloiaan untuk dituangkan dalam suatu perjanjian
kerjasama operasi.

E. BAHWA, setelah melalul serangkaian koordinasi lebih lanjut dl antara PARA PIHAK,
maka berdasarkan Pasal 5 Ayat (2) NOTA KESEPAHAMAN, PARA PIHAK telah setuju
untuk menuangkan lebih lanjut proses dan tahapan Joint Operation di atas ke dalam
PERJANJIAN KSO ini yang mengatur secara lebih menyeluruh hak dan kewajiban
masinig-masing PIHAK dan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan lebih lanjut
sehubungan dengan Joint Operation (selanjutnya definisi “Joint Operation” di atas
disesuaikan menjadi “KERJASAMA OPERASI” atau “KSO” sebagaimana

didefinisikan dalam Pasal 1 PERJANJIAN KSO ini). 

 MAKA, BERDASARKAN PERNYATAAN DAN KETERANGAN BERSAMA DI ATAS, PARA PIHAK
dengan ini teiah setuju dan mengikatkan diri untuk membuat, menandatangani dan
melaksanakan PERJANJIAN KSO ini berdasarkan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan
sebagai berikut:

DEFINISI

1.1 Di dalam PERJANJIAN KSO ini, kecuali ditentukan lain dalam hubungan kalimat di
dalam pasal-pasal PERJANJIAN KSO, kata-kata yang berhuruf BESAR atau KAPITAL di
bawah ini mempunyal arti dan pengertian yang terbatas sebagai berikut:

(a) “BIDANG TANAH PJA” atau “KAWASAN ANCOL BARAT” adalah bidang
bidang tanah yang merupakan milik PJA seluas ± 6,34 Ha (Enam Koma Tiga
Empat Hektar), yang terdiri dan: (i) bidang tanah seluas ± 3,86 Ha (liga Koma
Delapan Enam Hektar) yang terletak di sisi Timur dan Kanal Ancol/ West Drain
Ancol (”BIDANG TANAH PJA-1”), dan (II) bidang tanah seluas ± 2,48 Ha (Dua
Koma Empat Delapan Hektar) yang terletak di sisi Barat dan Kanal Ancol/ West
Drain Mco/, (BIDANG TANAH PJA-2”); Keduanya berdasarkan Sertifikat HPL
No.12 Tahun 2007, atau sesuai dengan hasil pengukuran akhir yang akurat dan
pasti (affirmed) yang dilaksanakan oleh PARA PIHAK terhadap BIDANG TANAH
PJA, sebagaimana dijelaskan lebih lanjut dalam Pasal 38 PERJANJIAN KSO ini.

(b) “CASH DEFICIENCY adalah setiap dan seluruh kewajiban keuangan KSO
PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY untuk memenuhi, membiayai dan menutup
kekurangan-kekurangan dana yang dibutuhkan oleh MANAJEMEN SBU untuk
melaksanakan dan menyelesaikan PROYEK KSO, baik yang disebabkan oleh tidak
cukupnya MODAL AWAL PROYEK KSO, eskalasi RAB dan/atau yang disebabkan
oleh hal-hal lain pada tahapan PROYEK MASA KOMERSIAL.

(c) “COST OVERRUN” adalah setiap dan seluruh kewajiban keuangan KSO
PEMBANGtJNAN JAYA PROPERTY untuk memenuhi, membiayai dan menutup
kekurangan-kekurangan dana yang dibutuhkan oleh MANAJEMEN SBU untuk
melaksanakan dan menyelesaikan PROYEK KSO, baik yang disebabkan oleh tidak
cukupnya MODAL AWAL PROYEK KSO, eskalasi RAB dan/atau yang disebabkan
oleh hal-hal lain pada tahapan PROYEK MASA KONSTRUKSI.

(d) “KERJASAMA OPERASI” atau disingkat “KSO” adalah kerjasama operasi yang
dibuat, diadakan dan dilakukan oleh dan antara PARA PIHAK berdasarkan
kontribusi masing-masing PIHAK ke dalam KSO dalam rangka pembangunan dan
penyelesaian PROYEK KSO sesuai dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan
di dalam PERJANJIAN KSO ini.

(e) KSO PEMBANGUNAN JAVA PROPERTY0’ adalah satu-satunya nama atau

identitas bagi entitas KSO yang merupakan perpaduan dan nama masing-masing

PJA dan JRP, bersifat sementara selama jangka waktu KSO dan sampai dengan

pengakhiran PERJANJIAN KSO ini. dengan ketentuan bahwa setiap waktu selama

jangka waktu KSO dan PERJANJIAN KSO InI dapat dlubah dengan ,iama atau

identitas lain oleh PARA PIHAK, yang secara administratif dan komersial akan

menjadi satu-satunya nama atau identitas bagi badan usaha KSO, balk kedalam

(internal) maupun keluar (external).

(f) “MANAJEMEN SBU” adalah suatu tim manajemen atau pengurus sehan-harl

dan organisasi KSO yang terdiri dan PIMPINAN SBU, WAKIL PIMPINAN SBU dan

anggota-anggota manajemennya yang merupakan perwakilan dan kuasa yang

berkompeten di bidangnya dan masing-masing PIHAK, termasuk penerus atau

penggantinya secara sah dan berwenang menurut hukum yang tugas dan

fungsinya akan dijelaskan di dalam Pasal 6 PERJANJIAN KSO ini.

(g) “MODAL AWAL PROYEK KSO” adalah jumlah total nilai BIDANG TANAH PJA-1

yang merupakan penyertaan modal dan PJA ke dalam KSO ditambah dengari

pendanaan dan/atau pembiayaan PROYEK KSO TAHAP PERTAMA yang

merupakan penyertaan modal dari JRP ke dalam KSO, dalam rangka pelaksanaan

dan penyelesaian PROYEK KSO berdasarkan PERJANJIAN KSO ini.

(h) “ORGANISASI KSO” adalah struktur organisasi dan KERJASAMA OPERASI,

yang terdiri dan, berturut-turut berdasarkan hierarki pemulik kepentingan dan

kewenangan tertinggi hingga terendah: PARA PIHAK. TIM DIREKSI, WAKIL

DIREKSI KSO, MANAJEMEN SBU dan ORGANISASI SBU sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 6 PERJANJIAN KSO ini.

(I) “ORGANISASI SBU” adalah struktur organisasi yang terdiri dan unit-unit kerja

PROYEK KSO yang dikelola dan dipimpin langsung oleh MANAJEMEN SBU, yang

pembentukan dan penentuan keanggotaan atau pengisian jabatan didalaminya

ditetapkan oleh TIM DIREKSI KSO, dan keseluruhannya merupakan satu

kesatuan tim kerja yang bertugas untuk melaksanakan manajemen seharl-hanl

atas PROYEK KSO, dan dengan susunan sistematis berdasarkan hierarki jabatan

fungsional sebagaimana indikasi awalnya diperinci dalam Lampiran - 3

PERJANJIAN KSO ini.

(j) “PERJANJIAN KSO” adalah perjanjian KERJASAMA OPERASI ini yang dibuat,

ditandatangani dan dilaksanakan oleh dan antara PJA dan JRP sehubungan

dengan pelaksanaan PROYEK KSO.

(k) “PIMPINAN SBU” adalah wakil dan kuasa dan waktu ke waktu yang ditunjuk

bersama oleh PARA PIHAK sebagal pimpinan tertinggi yang berhak dan

berwenang sepenuhnya untuk bertindak atas nama dan mewakili MANAJEMEN

SBU sesuai dengan PERJANJIAN KSO, termasuk penerus atau penggantinya

secara sah dan berwenang menurut hukum untuk memimpin dan

mengoordinasikan MANAJEMEN SBU dalam rangka pelaksanaan dan

penyelesaian PROYEK KSO.

(l) “PRODUK KSO” adalah hasil akhir atau output yang dihasilkan dan pelaksanaan
pembangunan dan penyelesaian PROYEK KSO, antara lain berupa bangunan
hunian dan/atau komersial beserta dengan sarana dan prasarananya, yang untuk
selanjutnya menjadi obyek dan PROYEK MASA KOMERSIAL untuk ditawarkan,
dijual dan dikerjasamakan dengan konsumen dan/atau pihak ketiga manapun,
sebagai sumber penghasilan utama bagi KSO PEMBANGUNAN JAYA PROPERTY.

(m) “PROYEK KSO” adalah serangkaian kegiatan KSO PEMBANGUNAN JAYA
PROPERTY yang berupa proyek pembangunan, pengembangan dan penyelesaian
bangunan hunian dan/atau komersial beserta dengan sarana dan pra-sarananya
di KAWASAN ANCOL BARAT, antara lain namun tidak terbatas, berupa proyek
gedung apartemen dan fasilitas penunjangnya di lokasi BIDANG TANAH PJA.
PROYEK KSO terdiri dan PROYEK KSO TAHAP PERTAMA sebagaimana dimaksud
lebih lanjut dalam Pasal 3,10 dan PROYEK KSO TAHAP KEDUA sebagaimana
dimaksud lebih lanjut dalam Pasal 3.11 PERJANJIAN KSO ini.

(n) “PROYEK MASA KONSTRUKSI” adatah suatu tahapan dan pelaksanaan dan
penyelesaian PROYEK KSO yang tentiltung sejak awal tahap persiapan lahan
(land preparation) sampai dengan terselesaikannya seluruh kegiatan fisik
PROYEK KSO untuk menghasilkan PRODUK KSO sesuai dengan RKO.

(o) ‘PROYEK MASA KOMERSIAL” adatah suatu tahapan dari pelaksanaan dan
penyelesaian PROYEK KSO yang terhitung sejak selesainya PROYEK MASA
KONSTRUKSI dan ditandai dengan kegiatan pre-marketing PRODUK KSO, atau
suatu tahapan komersial dan PROYEK KSO yang secara simultan dapat dilakukan
bersamaan dengan PROYEK MASA KONSTRUKSI dalam bentuk kegiatan
pemasaran, pengembangan usaha, penjualan dan/atau kenjasama komersial atas
PRODUK KSO kepada para konsumen dan/atau pihak ketiga lainnya.

(p) “REKENING KSO-MODAL KERJA” adalah rekening bank yang dibuat oleh
MANAJEMEN SBU pada suatu bank nasional yang disetujui oteh TIM DIREKSI
KSO dengan menggunakan nama pemilik rekening yaitu “KSO PEMBANGUNAN
JAYA PROPERTY”, untuk menampung MODAL AWAL PROYEK KSO berupa dana
atau pembiayaan PROYEK KSO sesuai dengan PERJANJIAN KSO ini. Nama
rekening ini dapat diubah setiap waktu oleh MANAJEMEN SBU sesuai dengan
kepentingan administrasi keuangan, akuntansi, perbankan dan/atau perpajakan
KSO, atau dapat juga digabung sebagai satu kesatuan rekening dengan
REKENING KSO-OPERASIONAL, atau dapat juga diturunkan lagi menjadi satu
atau lebih sub-rekening, yang manapun yang akan berlaku nantinya.

(q) “REKENING KSO-OPERASIONAL” adalah rekening bank yang dibuat oleh

MANAJEMEN SBU pada suatu bank nasonal yang disetujui oleh TIM DIREKSI

KSO, dengan menggunakan nama pemilik rekening yaitu “KSO PEMBANGUNAN

JAYA PROPERTY”, untuk menampung aktivitas keuangan sehari-hari PROYEK

KSO (daily financial act/v/ties) sesuai dengan PERJANJIAN KSO ini. Nama

rekening ini dapat diubah setiap waktu oieh MANAJEMEN SBU sesuai dengan

kepentingan administrasi keuangan, akuntansi, perbankan dan/atau perpajakan

KSO, atau dapat juga digabung sebagai satu kesatuan rekening dengan

REKENING KSO-MODAL KERJA, atau dapat juga diturunkan lagi menjadi satu

atau lebih sub-rekening, yang manapun yang akan berlaku nantinya.

(r) “RENCANA KERJA OPERASIONAL” atau disingkat “RKO” adalah suatu

rencana kerja dan operasional atas PROYEK KSO yang akan dibuat dan diajukan

oleh MANAJEMEN SBU untuk seianjutnya disetujui dan disahkan oleh TIM

DIREKSI KSO, yang memuat susunan sistematis atas rencana dan jadwal kerja

dan operasional dan pelaksanaan dan penyelesaian PROYEK KSO, sebagai

panduan kerja (working guideline) yang mengikat bagi MANAJEMEN SBU dalam

melaksanakan dan menyeiesaikan PROYEK KSO.

(s) “RENCANA ANGGARAN BIAYA” atau disingkat “RAB” adalah suatu rencana

anggaran dan belanja dan PROYEK KSO yang akan dibuat dan diajukan oleh

MANAJEMEN SBU untuk selanjutnya disetujui dan disahkan oleh TIM DIREKSI

KSO, yang memuat rencana atau struktur awal penganggaran dan pembiayaan

untuk pelaksanaan dan penyelesaian PROYEK KSO, sebagai panduan anggaran

(budgeting guide//ne) yang mengikat bagi MANAJEMEN SBU dalam melaksanakan

dan menyelesaikan PROYEK KSO. 

(t) “TIM DIREKSI KSO” adalah suatu tim yang terdiri dan perwakilan Direksi

masing-masing PIHAK, termasuk penerus atau penggantinya secara sah dan

berwenang menurut hukum, yang tugas dan fungsinya akan dijelaskan lebih

lanjut dalam Pasal 6 PERJANJIAN KSO ini.

(u) “WAKIL DIREKSI KSO” adalah suatu tim yang terdiri dan perwakilan pejabat

masing-masing PIHAK, berkedudukan di bawah TIM DIREKSI KSO namun di atas

MANAJEMEN SBU, dan termasuk penerus atau penggantinya secara sah dan

berwenang menurut hukum, yang tugas dan fungsinya akan dijelaskan Iebih

lanjut dalam Pasal 6 PERJANJIAN KSO ini.

(y) “WAKIL PIMPINAN SBU” adalah wakil dan kuasa dan waktu ke waktu yang

ditunjuk bersama oleh PARA PIHAK sebagai wakil dari PIMPINAN SBU yang

berhak dan berwenang sepenuhnya untuk atas nama dan mewakili MANAJEMEN

SBU, baik secara bersama-sama dengan PIMPINAN SBU maupun secara sendiri

sebagai kuasa dan PIMPINAN SBU, sesuai dengan PERJANJIAN KSO, termasuk

penerus atau penggantinya secara sah dan berwenang menurut hukum. 

*LANJUTKAN KE PART 2: http://putrianindyaa.blogspot.co.id/2015/10/tugas-1-hpp-part-2-contoh-proyek.html